こんにちはキャンクロシティへようこそ
・自己紹介
私は不動産会社に勤めております。
主にワンルーム投資用マンションの販売を行なっております。
近年金融庁も謳っている『貯蓄から投資へ』に感化されたサラリーマンの方が続々と何やら投資を始められているイメージです。
そこで間違った情報を鵜呑みにしないように対策できるブログを目指しています。
いい情報も悪い情報も出回っている世の中でいい取捨選択ができるかが今後生き残れる分かれ目となっってきます。
クソ情報に足を引っ張られないよう対策していきましょう。
初心者が始めがちな悪い投資
新築ワンルーム投資
初心者の定義としてまだ投資をしたことがなく、現金預金、定期預金のみで生きてきた方とします。
このような人はまず聞いたことがある投資を選択肢に入れます。
『不動産投資』誰でも聞いたことはあるが仕組みは知らないという方も多いと思います。
簡単に説明すると、「家賃を受け取る人になる」ということになります。
『不動産投資』の表面的メリット
１・税金対策になる
年間で不動産所得（家賃収入）が発生すると確定申告が必要になります。
不動産所得は損益通算が使えます。
簡単に言うと、税額負担を減らすことができます。
仕組みは
家賃収入＜必要経費＝経費計上可能
年間の家賃収入が年間の必要経費が上回る、つまり収益が赤字になれば税額を減らすことが出来ます。
「赤字！？ 怖いと思うかもしれません。しかし、ここでいう必要経費とは全て額面上の支出であり、実際にお金が減るわけではありません。減価償却費、金利息、接待交際費等の領収書を残して頂くと年間で30万程度毎年取り戻せます！！」
などと私たち不動産営業マンは言ってきます。
１割正解で９割間違いです。
なぜこの割合かというと不動産を取得して1年目、ここだけは、私たち営業マンの言う通りになります。
しかし、2年目以降それは幻になります。
なぜか、、、、
大きな要因として、初年度にかかる費用が多いからです。
不動産取得税、固定資産税、諸費用
固定資産税は毎年かかってきて経費に出せますが他は初年度のみとなります。
特に私たちの会社では（ほとんどの不動産会社）諸費用の占める割合が約８割。
よって出せる経費が2年目から大幅に下がり、節税できなくなります。
この特徴を利用して営業マンは2年目の結果が出る（節税できないことがバレる）前に２件、３件と購入を勧めてきます。こうなってはおしまいです。
よって不動産投資を節税目的で始めるのは絶対にやめましょう！！
２・生命保険代わりになる
『オーナー様がお亡くなりになったり、高度障害になった場合、ローン残債が０になり家賃収入とマンションが残りますよ！』
と私たち営業マンは言ってきます。
確かにその通りです。住宅ローンを組む際に「団体信用生命保険」に加入します。
しかしこちら即効性０！！
「生命保険代わり」を実現するためには
家賃収入or売却益
を得ないといけません。
家賃収入は毎月決められた日に入金され（６〜７万程度）
売却は買いたい人が見つかるまでお金が入りません。（見つかってからも入金までに期間が空く）
このようにものすごく流動性が低いです。
投資と保険は分けましょう。
３・老後の年金資金になる
『ローン完済後には家賃収入だけが残り、年金の足しになりますし、現物投資なのでマンションが資産になりますよ！！』
と私たち営業マンは言ってきます。（3回目）
基本ワンルームマンションの営業マンは35年後（住宅ローンは35年）の家賃は５万までしか下がらないことにして来がちです。なので『5万✖︎12ヶ月✖︎30年で1800万の資産は確定します！！』
と私たちは言割愛！！
まずいくら完済したとはいえ固定資産税は持ち続ける限りついてくるものでそれだけで約210万（年７万）のマイナスになります。
更にこの老後の３０年間でもちろん家賃も下がります。どんなワンルームマンションが主流になっているかわからない時代を５万で確定するのは流石に浅はかすぎます。
みなさんご存知かもしれませんがどこの不動産営業マンも確実にこう考えています。
35年後なんか知るか！
「お客様のために、、、」「一生サポートさせて頂き、、、」などと御託を並べて近づいて来ますが、信用して契約するとすぐどっかいきますよそいつ。
しかし営業マンに相手にされない人になることも可能です。それはニートor年収500万以下になることです。こちらは銀行の審査の兼ね合いでローンが通らないため相手にされません。でもこんな奴らのために年収下げるのなんて嫌ですよね？はい。私は嫌です。なので対策しましょう。そう
金融リテラシーを高めるのです！！
怪しい情報商材やセミナーに行く必要は一切ありません。わからないことがあればネットで検索してください。大体はセミナーの講師より賢い人たちが答えています。
自分の身は自分で守りましょう。
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